Préaprer sa retraite : Les différents types d'investissements immobiliers

Jeudi 15 Mars 2012 - Préparer sa retraite

Préaprer sa retraite : Les différents types d'investissements immobiliers

Les différents investissements immobiliers

Actuellement, il existe un large choix d’investissements immobiliers qui permettent de se constituer un revenu complémentaire à la retraite et d’acquérir un patrimoine immobilier en réalisant une économie appréciable grâce aux avantages fiscaux.
a-Les avantages des investissements immobiliers
L’investissement dans les résidences immobilières assure un revenu régulier plus élevé que ceux que l’on peut percevoir dans le cadre d’un investissement locatif classique. En effet, grâce au régime fiscal de l’investissement dans les résidences immobilières, les investisseurs peuvent profiter de loyers exemptés d’impôt pendant plus de 30 ans.
Ce régime fiscal garantit également une réduction d’impôt de 11 % du prix d’achat jusqu’à 300 000 euros en 2012. Après neuf ans de location, les revenus locatifs seront totalement imposables. Pour se constituer un complément de retraite intéressant, il est préférable de choisir le régime de l’amortissement : cette formule consiste à imputer l’amortissement du mobilier et de l’immobilier (sans le terrain) sur les loyers pendant une durée minimale de 30 ans. Ainsi, les loyers perçus par le retraité sont intégralement défiscalisés. Si on considère le cas de deux biens immobiliers dont les loyers sont identiques : la somme encaissée dans le cadre d’un investissement dans les résidences immobilières est le double du loyer d’un placement immobilier classique.
Si vous investissez dans un bien immobilier qui propose des services d’hébergement, de blanchisserie et de ménage, la gestion du bien est assurée par des professionnels expérimentés qui trouveront toujours des locataires tout au long de l’année. Il s’agit entre autres des EHPAD et des résidences de tourisme.
 b-Des précautions à prendre
Pour réussir un investissement immobilier, il est fortement recommandé de prendre certaines précautions. Il est important de bien choisir l’exploitant en se basant sur son expérience et son volume de travail : les entreprises ayant pignon sur rue et possédant un lot de résidences diversifié pourront mieux gérer les éventuels risques et seront toujours prêtes à assumer leurs obligations.
Avant de s’engager, il faut prendre le temps de bien étudier les clauses du bail commercial : montant du loyer mensuel et la répartition des charges et des travaux d’entretien. Il est également conseillé de se méfier des offres qui proposent des rendements de plus de 5,5 %. En général, il s’agit soit d’une escroquerie, soit d’un professionnel qui débute et qui souhaite acquérir des parts de marché rapidement. Cependant, le manque d’expérience peut favoriser les erreurs de gestion qui peuvent rapidement conduire à des pertes.
c-Choisir entre un bien neuf ou un bien ancien
Avant de faire un placement immobilier, il convient de bien choisir entre un logement neuf et un bien ancien en tenant compte de son budget, de ses objectifs, mais aussi de certains critères relatifs au bien immobilier. La plupart du temps, les investisseurs qui ne disposent que d’un budget modeste ont tendance à se tourner vers les biens immobiliers anciens et les petites surfaces. Pourtant, il est également important de considérer la rentabilité à long terme pour que l’investissement soit réellement intéressant.
Au moment de l’acquisition, les biens immobiliers anciens sont plus attractifs parce que le prix du mètre carré coûte jusqu’à 40 % moins cher avec un loyer plus ou moins égal à celui d’un bien neuf d’une même surface. L’investisseur peut économiser entre 6 et 8 % s’il achète un bien ancien, cependant, il ne faut pas oublier que les frais d’entretien et d’éventuelles réparations doivent être prévus. En effet, les biens immobiliers anciens nécessitent souvent des travaux pour rester conformes aux normes en vigueur. Il ne faut surtout pas hésiter à faire appel aux services d’un expert pour déceler les moindres risques qui pourraient handicaper votre placement retraite.
Bien que les biens immobiliers neufs coûtent plus chers à l’achat, ils permettent de profiter de certains avantages fiscaux si vous respectez les conditions imposées par les dispositifs de défiscalisation (loi Scellier, Scellier BBC, LMNP, LMP…). Sachez que la loi Scellier et ses variantes seront abrogées à la fin de l’année 2012. Bien qu’après les coups de rabot fiscaux leurs avantages sont quelque peu réduits, ils demeurent intéressants pour effectuer un investissement immobilier rentable.
Même si le loyer des petites surfaces semble plus élevé (jusqu’à 7 % du prix d’achat), ce type de bien immobilier n’est pas toujours plus lucratif qu’un logement familial. En effet, les locataires n’y restent pas très longtemps : les vacances locatives plus fréquentes et des frais d’entretien s’accumulent et entrainent des pertes beaucoup plus conséquentes au fil des années. Avec un appartement T4, malgré le fait que les loyers ne représentent que 3,6 et 5,7 % du prix d’achat, les revenus locatifs sont plus réguliers.
d-Les SCPI
Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) restent des options très intéressantes pour les retraités faiblement imposés ou pour les investisseurs qui doivent résorber des déficits fonciers.
Investir dans une SCPI à crédit permet de profiter d’une faible imposition. Ces types de placements sont intéressants parce que leur rendement est à la fois élevé et régulier. En effet, au cours des deux dernières décennies, les SCPI ont assuré un rendement de 6,8 % par an grâce à la rentabilité accrue de l’immobilier d’entreprise par rapport à celui d’habitation. Les SCPI classiques offrent des revenus intéressants. Il est possible de s’informer sur la qualité d’un bien immobilier et sur son taux d’occupation en consultant le site web du gestionnaire. La maitrise de la collecte est également importante pour profiter de revenus stables. Il est conseillé de ne pas choisir les SCPI fiscales si vous souhaitez vous constituer un revenu complémentaire pour la retraite : l’avantage fiscal qui en découle ne couvre pas le rendement faible et le caractère aléatoire de la plus-value.
e-Les placements immobiliers gérés
Les placements immobiliers gérés sont idéals pour bénéficier d’un revenu complémentaire stable à la retraite : vous avez le choix entre 5 types de placements : les résidences de séniors, les résidences étudiantes, les résidences d’affaires, les résidences de tourisme et les EHPAD (Établissement d’Hébergement pour les personnes âgées dépendantes).
Les EHPAD sont les investissements sûrs qui présente un taux de rentabilité compris entre 4,6 % et 5,5 % : en effet, les établissements médicalisés restent insuffisants pourtant le nombre de personnes dépendantes va encore augmenter au cours des prochaines années. Les résidences de tourisme sont également intéressantes si leurs emplacements sont stratégiques (en bord de mer, station de ski, sites touristiques…). Si vous êtes plutôt tenté par les logements pour étudiants, préférez les biens qui se trouvent à proximité d’une grande université urbaine. Si vous investissez dans les zones peu fréquentées, il suffit de l’aménagement d’un campus ou de la délocalisation de la faculté pour que votre investissement ne soit plus bénéfique.

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