Tout savoir sur le viager

Mercredi 14 Novembre 2007 - Actualités sur l'épargne retraite

Tout savoir sur le viager

Que ce soit pour préparer sa future retraite ou pour l'améliorer lorsque celle-ci est trop faible, le viager est un bon compromis. Mais avant de se lancer dans l'achat ou la vente d'un logement en viager, mieux vaut savoir où l'on met les pieds.
 
Pour les retraités propriétaires souhaitant améliorer leur pouvoir d'achat, la vente en viager est un moyen de percevoir un complément de revenu à vie tout en restant chez eux. Pour ceux qui achètent, le viager permet de préparer leur retraite en acquérant un bien immobilier à moindre coût.
 
Les principes
Acheter ou vendre un logement en viager signifie que l'acheteur (le débirentier) ne le paie pas comptant, mais s'engage à verser une rente viagère (sous forme de mensualités ou trimestrialités) jusqu'à la fin de la vie du vendeur (le crédirentier). Ce dernier peut continuer à vivre dans son logement (on parle alors de viager occupé*). A son décès, l'acheteur devient pleinement propriétaire du bien immobilier. Si le crédirentier a des enfants, ils ne peuvent hériter de ce bien. En revanche, rien n'interdit la vente en viager entre parents et enfants, mais le prix doit être évalué sérieusement au risque d'être contesté par le fisc.
 
Une vente notariée
Une vente en viager, comme n'importe quelle transaction immobilière, est signée chez le notaire et répond aux règles habituelles (accord des parties sur le bien et le prix, règlement des droits d'enregistrements par l'acheteur...). Un fois le viager établi, le crédirentier garde à sa charge le maintient du logement en bon état et le règlement des charges courantes (entretien, taxe d'habitation). Le débirentier quant à lui finance les travaux importants et paie la taxe foncière.
 
Logements à moindre coût
La valeur du bien immobilier est déterminée selon les règles habituelles (surface, quartier, confort,...). Elle subit ensuite une décote, selon l'âge du vendeur et de son espérance de vie. Plus celui-ci est âgé, moins la décote est importante. Elle oscille en général entre 20 et 30 %, voire plus. On obtient ainsi la valeur occupée fiscale que l'expert (notaire, banquier, assureur,) partage entre le bouquet et le capital de la rente viagère. Le bouquet est un paiement comptant réalisé le jour de l'achat, d'environ 10 à 30% de la valeur occupée fiscale. Plus le crédirentier est jeune, moins le bouquet sera élevé.
 
La calcul de la rente
Le restant de la somme est ensuite utilisé pour le versement de la rente. Les tables de mortalités (établissant l'éspérance de vie statistique par génération donnée) permettent de fixer sa périodicité et son montant. Plus le bénéficiaire est jeune, plus la rente sera faible puisqu'elle sera servie plus longtemps et réciproquement. En couple, la rente peut être soit réductible (le conjoint survivant perçoit 60% de la rente), soit réversible (le conjoint survivant en perçoit la totalité).
Comme tout revenu, la rente viagère est soumise à l'imposition. Cependant, son montant bénéficie d'un abattement fiscal, plus ou moins important, selon l'âge du crédirentier. A moins de 50 ans l'abattement est de 30% et il grimpe progressivement pour atteindre 70% à partir de 70 ans. Ainsi, s'il n'y pas d'âge pour vendre son bien en viager, la plupart des vendeurs sont au moins septuagénaires.
 
 
(*) Il existe en effet plusieurs formes de viagers : le viager libre, le viager occupé, le viager sans rente et le viager avec paiement à durée limitée.

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